こんにちは☆

イナっちです！

中古マンション購入や、リフォーム＆リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、自分に合っているのかわからない！という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

林社長！購入したマンションを急な転勤などで、
手放さなければいけなくなった時に、賃貸に出すことが出来ると聞いたのですが、
中古で購入したマンションを賃貸に出そうとした時に、何か障害はあるんですか？

そうですね。
まず、前提として急な事情（転勤など）で、手放さなくてはいけなくなった場合や、住宅ローンが完済しているとうことを前提に、
賃貸に出すという選択肢はあります。
そのメリットももちろんありますが、デメリットも少なくありません。
その時の状況によっても違いますから、
その両面を比較して一緒にみていきましょう。

は～い！よろしくお願いします!(^^)!

まず、中古マンションを賃貸に出すメリットを見ていきます。

大きく分けて３つあります。

・家賃収入を得られること

・資産として保有し続けられること

・転勤などで、一時的賃貸に出して、また戻って住むことが可能なこと

 

特に家賃収入があるという点が魅力に感じられるという人が多いのではないでしょうか。

すごく、魅力的やな。
まず、家賃収入のことから、教えてください。

家賃収入を得るメリットとデメリット

今、住宅ローンで借り入れしてるんやけど、賃貸に出してもこのまま継続できますか？

ここが一番重要なポイントになります！！
住宅ローンはあくまで住む人の為の融資なので、
収益目的での融資はしていません。
収益目的の場合は別の融資になってきます。
転勤など、事情がある場合、住宅ローンを完済している場合は賃貸という選択肢があるということは、
知っておいて欲しいことです。

現在、住宅ローンを払っている方は、注意しておかなければいけないことやね～！！

転勤など住んでいる家を手放す場合の選択肢として、
家賃なら、毎月収入が得られることになりますし、
家賃を高く設定できれば、その分、利益を残せる可能性がありますよ。

おぉ～それは魅力だ！

でも、家賃が高いと借りてもらえない確率が高くならないかな？

高い家賃設定をするためには、
立地、内装、設備など、それに見合うだけの優位点がなければいけませんよ。
近隣にある賃貸マンションと比較して、
気に入ってもらえれば後は金額次第となりますよね。

確かに、そうだ～！
では、どんなことに気を付けて中古マンションを選ぶといいですか？

人口が増えているエリアなら、賃貸に出しやすいですね。
外部からの流入が多いような街なら、いつでもいい物件を探して動いています。
需要が高いと、家賃も高くなる傾向がありますから、
やっぱり賃貸も「人気のエリア・沿線」というのが基本ですね。

だとすると、購入する時も金額の高い物件でなければ、ダメかな？
そんなに予算をかけられないし、どこかで妥協しないといけない人も多いと思うのですが、大丈夫なんでしょうか？

再開発などで今後人気が高まるエリアなら、
購入時よりも地価が上昇して、
その分家賃も高くなるということが考えられますね。

築年数が高くなる分、借り手がつきにくい状況になる

反対に、借り手がなかなか決まらない時は、どんなことが想定されます？

賃貸に出す時の築年数の問題です。
中古で購入された物件に住んでしばらくしてから賃貸に出すので、
その分の年数を考慮に入れて考えておく必要がありますよ！

確かにそうやな～。
イナっちも築年数が古いだけで敬遠しちゃう。。。

仮に借り手がつかないまま数か月間、空き室になってしまったら、どうですか？
新しいマンションを買ったり、賃貸の家に引っ越せば、
その間、ローンの支払いや、家賃がダブルでのしかかってきます。

おぉ。。なるほど。
借り手が決まらないと空室のまま。デメリットも知っておいたほうがええね。

資産として持ち続けることができる

もう一つ、売却するのと比較して、
資産として持ち続けることができるという点が違いとして挙げられます。

その場合も、やはりメリット・デメリットがありますか？

その通りです！どちらが利益になるか考える必要があります。
売却しないと、固定資産税や都市計画税などの税金はオーナーであるあなたが払い続けなければいけませんよ。
また、マンションの管理費や修繕積立金、
経年劣化による設備の入れ替え費用やリフォーム費用などは変わらずかかります。

そうか、賃貸に出す場合でも、月々のローン返済額だけでなく、
そうした費用のことも頭に置いておかなくちゃいけないんやね。

他にも、賃貸に出すためにかかる費用として、
ハウスクリーニング代、不動産会社への仲介手数料等も考慮に入れておく必要があります。

いざ、転勤になったときに賃貸にできたら。。。と簡単に考えてました。

脅すつもりはないんです♪でも、お伝えしておいた方がいいことは、どんどん出しますよ！

さらに、想定されるリスクとしては、
経年劣化による家賃の金額を下げないと借り手がつかなくなるリスク、
入居者の各種トラブル、大地震や水害などの災害リスク、
確定申告の手間など、挙げると結構出てきますね。

ひぇ～！！結構ありますね。

【まとめ】　賃貸に出す前提で検討するなら慎重に

いろいろ教えてもらって勉強になりました！
賃貸に出すメリットだけでなく、デメリットやリスクもよく知った上で、考えなければダメということやなぁ～

どうしても自宅を貸すだけとなると、０か１００かのギャンブルのようになってしまいます。
これが１０とか２０とか複数の物件を所有しているのでしたらリスクヘッジができ、多少の空き室が出ても全体で利益が出せます。

初めから賃貸ありきで考えるのではなく、
選択肢の１つくらいに留めておく方が間違いですね！

その時の状況次第となってしまいますから、答えは１つではありません。
ローンを完済していれば家賃を下げるなど賃貸に出す方法はあります。

なるほど、納得です。万が一転勤になった場合の話やし、
まだ先の話ですから、
勉強になりました！

急な事情で住んでいる住宅を手放すことになった場合、

安易に賃貸に出すと言っても、

そのためのリスクはつきもの。

しっかり情報を仕入れて、

賃貸に出す場合は信頼できるプロに相談しましょう！

直接話を聞いてみたい！相談してみたいという方は、少人数セミナーにお越しください♪

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こんにちは☆

イナっちです！

中古マンション購入や、リフォーム＆リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、

自分に合っているのかわからない！という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、

一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

中古マンションって、
思いっきりリノベーションができるからいいね！
でも、売却しやすさを考えるとどんなリノベーションがいいのかな？
林社長、教えてくださーい!(^^)!

はい。リノベーションが好きにできるという理由で、
中古マンションを選ばれる方も多いですよ(^^♪
実際に、スケルトン・リノベーションができる物件なら、ほぼ自分の希望通りの空間づくりが可能になります。

では、売却しやすさという観点から見たときに、
どんなリノベーションをするといいのか、

ここでは、予算のことは考えずに話を進めていきますね！

思い切り自分の趣味を出したリノベーション物件は売却しにくい

まず、リノベーションするなら、やりたいこと思いっ切り全部したいね～！

そうですね！
では、最近流行りのボルダリング。
部屋の壁一面を使ってクライミングウォールをつくって、
いつでも自宅でできるようにしたいという希望があったとしたら、
どうでしょうか？

お！！いいね～♪いつでも、身体を鍛えられる！

また、サーファーのあなたが、自分のライフスタイルそのままに、
海外のサーファー雑誌に紹介されていたプロサーファーの部屋を
そのまま再現したいという希望があったとします。

雑誌に載っている部屋とか憧れるも～ん！

どちらも実現したいと思えば、施工自体は可能でしょう。
そして、とてもおしゃれで素敵な空間ができ、
理想を叶えたあなたはきっと大満足のはずです。

ええなぁ～♪妄想が膨らむ～！

では、ここからが問題ですよ！
そんなお気に入りの空間に住むことができたのに、
ある事情でこの物件を数年後に売却しなければいけなくなったとします。
さて、すぐに買い手がつくと思いますか？

え～！！売却か。
同じ趣味の人がいたらいいんじゃないですか？

そうですね！
同じ趣味嗜好の人が、
たまたまそのエリアで物件を探していれば即決するかもしれません

しかし、一般的には、こうした趣味性の高い部屋の場合、
なかなか買い手が見つからないということが多いのです。

そうか！
いくら趣味が合っていても、住みたいエリアも人それぞれ、
一致する人はなかなか少ない気がする。。

買い手が見つからない時は、販売価格を下げるか、
買い手が出るまで待つか、
もしくは売れやすいようにリノベーションし直すしかありません。

いずれにしても、その分を自己負担することになってしまいます。

そ、それは困る～！！やりすぎには注意やね。

流行のデザインを取り入れたリノベ物件も古臭く感じられる

流行の色、流行の柄、あのドラマのシーンで使われていたものとかも、取り入れたいな～と思うんですけど、それはどうですか？

トレンド・デザインを大胆に取り入れた物件も、売却しにくいケースがあります。

流行のデザインというのは、
どうしても数年経つと古臭く感じられるものだからです。

ふ、古臭い！！
時代が変わるとそうなるのね。。。

取り入れるならば、ワンポイントづかいで交換可能なら問題ないですが、
部屋全体を流行のデザインで統一した場合は、
個性が強く出てしまって敬遠される傾向にあるんですよ。

そうしたことも考慮して、リノベーションを考えるといいでしょう。

 

シンプルなデザイン、間取りが万人受け

最も多くの人から支持されるのは、シンプルなデザイン、
オーソドックスで機能的な空間を実現した物件です。

それはそうやけど、つまんない。。自分らしさは何処へ。。

大丈夫ですよ！イナっち！
その中に、ナチュラルやモダンなどあなた好みのテイストを加えて
仕上げた空間なら、多くの人に受け入れられることになります。
間取りについては、最近は仕切りを少なくして
オープンな空間づくりをする傾向があります。

おぉ～！！オープンな空間は確かに広さと開放感あるしいいね！

これは、ニーズが高まっているので大丈夫でしょう。
しかし、寝室やユーティリティまでオープンにしてしまうような極端な例は、
一般的には馴染まないので、
そこそこ仕切りや目隠しをつくった方がいいでしょう。

【まとめ】　最も売却しやすいのは自分の好みと世間のセンスの間

自分の理想の住まいを追求するか、
売却しやすさを優先するか、
こだわりが強い方ほど大きな悩みのはずです。

確かにそこは悩むな～！！
どっちを取るのか。

一生、そこに住み続けることができるのなら、売却なんて考えなくてもいいのですが、将来のことは誰にもわかりません。
将来、何かの事情で売却する可能性があることを想定しておいた方が間違いないのです。 

何かあった時に、困ることがないようにはしたいな～

リノベーションするのなら、自分の好みだけではダメ。
万人受けも考慮しておかなければいけません。
世間のセンスも知っておくことを忘れないようにしましょう。

世間のセンス。。
自分はいいと思っても、世間からはセンスないと思われることもあるんだろうな。

とは言え、売却しやすい方がいいか、
売却しにくくてもしょうがないと割り切ってしまうか、
それは、あなた自身が決めることです。
そして、あなたがお金のことで、損するか得するかというのも、
そこについて回ります。

こういう正しく、賢い情報も仕入れつつ、決めるのは自分！！
ってことやね!(^^)!

こだわりも大事ですが、

こんなリスクもあるということをお伝えしました☆

どれもメリット、デメリットがあるので、

最終的にいいバランスを決めるのは自分です♪

しかし、「知らなかった！」

「先に聞いておけばよかった」ということがないよう、

正しい情報は常に仕入れておきましょう。

直接話を聞いてみたい！相談してみたいという方は、少人数セミナーにお越しください♪

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【インタビュアー宮城自己紹介ページ】

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こんにちは☆

イナっちです！

中古マンション購入や、リフォーム＆リノベーションについて、

何がいいのか、正しいのか、

自分に合っているのかわからない！という方に、

イナっちが不動産のプロに質問するので、

一緒に賢く楽しく学んでいきましょう!(^^)!

やっぱり住むなら、人気のあるエリアや、
沿線に住むって憧れる～
売るときも売れやすいんじゃないか？と思うと尚さら住みたい！

林社長はどう思いますか？？

その街に住むのが夢という人も多いですから、
その立地だけでアドバンテージがありますよね！！
では、人気のあるエリアや沿線についてお話ししましょう♪

人気のあるエリア・沿線の中古マンション

人気のあるエリア・沿線の物件は、安定した需要があります。

しかし、新築マンションの場合は建設地が決まっているので、
なかなか思ったような物件が出てくることはありません。

そうか！
住みたいエリアに新築マンションがあればいいけれど、
ぴったりそのエリアに新築マンションが建つとは限らないもんね！

その点、中古マンションは、
エリア、間取り、価格もさまざま。
いくつか候補が出ていれば、
購入前に比較検討することもできます。

他には、駅近がいいとか、
商業施設や商店街が近くて買い物に便利とか、
学校への通学が安全で通わせやすいかとか、
病院が近くにあるかという生活環境も大切な要素になりますよね～！！

大規模な再開発の計画があるエリアも売却しやすいでしょう。
再開発によって、人口の流入も増え、
生活の便も良くなると、地価も上がります。

その分、マンションの価格も上がっていきますから、
購入と売却のタイミングによっては売却益が出るかもしれません。

将来を見通して、購入と売却のタイミングを見るのもいいなぁ～☆

管理が行き届いている中古マンション

中古マンションの価値を左右する要素として、
管理の面も大きなポイントです。

管理ですか！？

管理が十分に行き届いているマンションであれば、
外観や共用部分もきれいで美観を保っているんですよ♪

なるほど！！
日頃のメンテナンスしてくれてると安心する(*^-^*)

日頃のメンテナンスしていると、
中長期的な修繕計画に基づいて適切な管理が行われている表れなので、
チェックポイントです(^^♪

さらに、
管理組合がしっかりしていることや、
マンションの住民の意識が高いと、
それだけマンションの価値も高いということです。

こうした管理が行き届いているマンションなら、
近隣のマンションよりも価格が下がりにくく、資産価値を保てます。

資産価値か～！！新しい発見やぁ～！

 性能が保たれている中古マンション

イナっちが最近心配しているのは、地震！
近年は大きな地震による被害も頻発しているから、
地震への安全対策は大丈夫かというのも、気になるねん。

そうですね！

現在の建物は、１９８１年に施行された新耐震基準という安全基準によって、震度７程度の地震で建物が倒壊しないようにされていますよ。

今の建物は震度7以上の地震に耐えられるんやね！
何を目安に見ればいいのかな？

１９８１年６月１日以降に建築確認した建物は、
すべて適用されていますから、
これが１つの目安になるでしょう。

また、中古マンションの場合は、
住宅診断（ホームインスペクション）を受けることをお勧めします。

フラット３５を利用される場合の証明書も発行されます。

ホームエクスペンションを受けると、どういいの？

住宅診断（ホームインスペクション）を受けると、
マンションの構造や設備などの本質的な性能がわかりますから、
いわゆる欠陥住宅をつかまされるリスクが小さくなります！

それは大事やわ～！！絶対してもらう！

築年数が古すぎない中古マンション

築年数が古い物件は価値が下がりますか？

新耐震基準の話をしましたが、古い物件の場合は、
一般的には築年数に応じて価値が下がりますね。

築年数ごとの査定価格の目安を教えてください。

（財）不動産流通近代センターが出している
中古マンション価格査定マニュアルでマンションの築年数と査定価格について基準が示されています。

築年数が１５年までは、
１年につきー１．５％、
１６年～２０年では１年につき２．０％、
２１年以上になるとー２．５％が加算された査定価格が基準となります。

この基準を元に、売却の場合は査定価格がわかるね！

この査定価格を元に、
個別の物件の状態を加味して物件価格が出されます。
実際に物件探しをする時に、覚えておくと、役に立ちますよ♪

金額で選ぶか、リノベ―ションのしやすさで選ぶか

金額抑えたい人もいるし、リノベーションにこだわりたい人もいるよね！

そうですね！
中古マンションの購入を検討している人を２つのグループに大別して、
お話ししましょう。

１つは、
「立地が良くて金額が安ければいいな」という人たちのグループです。

この層では、リノベーションは最小限でいいと考えています。

その分、立地の良さや利便性を重視する傾向が強いので、
そうしたことを意識しておくといいかもしれません。

また、２つ目のグループは、
理想のリノベーションを追求したいと考えている人たちのグループです。

立地も大事ですが、自分が考えているリノベーションができること、
そして、そのリノベーションする空間にふさわしいマンションかどうかという視点です。

どっちがいいかは、それぞれの好みがあるね☆
イナっちは理想のリノベーション派！

売却しやすさを考えるとしたら、

こうしたニーズにはまるかどうか、

ということも考えてみて参考にしてくださいね！

直接話を聞いてみたい！相談してみたいという方は、少人数セミナーにお越しください♪

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9.中古マンションをリノベーションすると売却しやすい？しにくい？

10.中古マンションを売却しないで賃貸に出すのもあり？

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16.中古マンション購入によって、考えておきたい生活の変化

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19.中古マンションを、どんなリノベーションすると損するのか？

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